Wohnsuffizienz als Chance

St. Johann in Tirol

St. Johann in Tirol, gelegen in den Kitzbüheler Alpen, ist seit Langem eine vom Tourismus geprägte Gemeinde, die im Sommer wie im Winter gleichermaßen durch ein vielfältiges Angebot zahlreiche Gäste aus dem In- und Ausland anlockt. Die wirtschaftliche Bedeutung des Tourismus ist hoch, wie generell in Tirol, wo der Anteil dieser Branche am Bruttoinlandsprodukt mit 16,9 Prozent deutlich über dem österreichischen Durchschnitt von 7,6 Prozent liegt.[1] Mit der intensiven touristischen Nutzung gehen aber auch Problemlagen einher, die wir im ACRP-Projekt „TRANSREAL – Transformativer Realismus für effektive Klimamaßnahmen“[2] anhand der Gemeinde St. Johann in Tirol genauer kennenlernen konnten. Im Folgenden sollen diese vorgestellt werden sowie mögliche Maßnahmen, um diesen entgegenzuwirken und einen Beitrag zu einem klimafreundlichen Leben zu leisten.

Herausforderung leistbares Wohnen

Schon bei der ersten Kontaktaufnahme mit den Projektpartnern vor Ort wurden leistbares Wohnen und Bodenverbrauch als zentrale Herausforderungen benannt. Dafür sind mehrere Entwicklungen verantwortlich. So erfreut sich die Gemeinde St. Johann in Tirol einer steigenden Bevölkerungszahl, wobei der Zuwachs sowohl auf eine positive Geburtenbilanz als auch auf eine positive Wanderungsbilanz zurückgeht. Das zieht steigenden Wohnbedarf nach sich. Aufgrund des Trends zu Einpersonenhaushalten und mehr Wohnfläche pro Person ist der Zuwachs an Wohnungen und Eigenheimen deutlich höher als der Zuwachs an Bevölkerung (plus 36 Prozentpunkte vs. 22 Prozentpunkte). Expert:innen einer „Wohnwende“, wie Daniel Fuhrhop, sprechen daher von einem „Bauüberfluss“. 

Zum Bauboom haben jedoch auch die nicht durchgängig genutzten Zweitwohnsitze beigetragen, sogenannte Freizeitwohnsitze. In St. Johann in Tirol bestehen 305 legale Freizeitwohnsitze, das entspricht sechs Prozent des Wohnungsbestandes, womit die Gemeinde deutlich unter der Quote von acht Prozent liegt, die das Land Tirol 2017 beschlossen hat. Viele Gemeinden im Bezirk Kitzbühel kratzen jedoch an der 20-Prozent-Marke[3] . Die Region insgesamt kennzeichnen daher eine Verknappung von Bauland sowie hohe Grundstücks- und Immobilienpreise. In St. Johann in Tirol beispielsweise haben sich die Preise bei Baugrundstücken in den letzten zehn Jahren verdreifacht und lagen 2022 bei 957,6 €/m².[4] Analog haben sich auch die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen dramatisch erhöht, sodass man 2022 im Durchschnitt über 7.500 €/m2 zahlte.[5]  Für junge Menschen, die in St. Johann in Tirol aufwachsen und eigenen Wohnraum begründen möchten, ist das finanziell in der Regel nicht mehr zu stemmen. Hinzu kommt die Verbreitung von illegalen Freizeitwohnsitzen. Zwar fehlen dazu Zahlen, jedoch gehen Schätzungen von ca. einer gleich hohen Zahl wie legaler Freizeitwohnsitze aus.[6] Die mangelnde Datenlage hat auch damit zu tun, dass Kontrollen aufwendig und unangenehm sind. Aus diesem Grund hat sich der Gemeinderat in St. Johann in Tirol auch dafür ausgesprochen, dass das Land Tirol selbst diese Kontrollen übernimmt.[7]

Suffizienz als Leitprinzip

Ziel von TRANSREAL war aufzuzeigen, wie in diesem Kontext Klima-, Regional- und Sozialpolitik vereinbart werden können. Dabei haben wir uns am Gedanken der „Suffizienz“ orientiert – ein angesichts der Klimakrise wichtiges Leitprinzip. Es braucht den sorgsamen Umgang mit Boden und Wohnraum, damit Wohnen leistbar bleibt und junge Menschen in der Region gehalten werden können. Im konkreten Fall bedeutet dies zweierlei: Flächensuffizienz sorgt für die Einschränkung von Flächennutzungen für Zweitrangiges wie z. B. Zweitwohnsitze, und Wohnsuffizienz trägt zur besseren Ausnutzung des schon vorhandenen Wohnraums bei, z. B. durch Modelle des Teilens. 

Um diese Synergien von Klima-, Regional- und Sozialpolitik in St. Johann in Tirol auszuloten, wurde im Rahmen von TRANSREAL in Abstimmung mit lokalen Stakeholdern ein Green Paper mit dem Titel „Wie weniger besser für alle ist – klimafreundliches Leben in St. Johann in Tirol“ erarbeitet.[8] In diesem finden sich eine Reihe von Vorschlägen für eine städtische Suffizienzpolitik: 

1. Aktivierung von „unsichtbarem Wohnraum“, z. B. ungenutzte Zimmer in einem großen Einfamilienhaus: Gerade im Alter steigt die Wohnfläche pro Kopf, was von vielen älteren Personen als Belastung empfunden wird. „Wohnen für Hilfe“ („Homeshare“) ist eine Form des Wohnens, bei der junge Menschen bei älteren Personen wohnen und diese bei alltäglichen Verrichtungen unterstützen und im Gegenzug keine oder eine geringere Miete zahlen. 

2. Aktivierung von Leerstand: Unterstützt wird die Einführung dieser Maßnahme dadurch, dass ab 1. Jänner 2023 Eigentümer:innen verpflichtet sind, Leerstand zu melden und zu begründen. Ab sechs Monaten Leerstand fällt eine Leerstandsabgabe an. In sogenannten Vorbehaltsgemeinden mit hohem Wohnungsdruck – zu denen auch St. Johann zählt – kann diese bis auf das Doppelte des regulären Satzes angehoben werden. 

3. Reduzierung von (illegalen) Freizeitwohnsitzen, die im Konflikt mit der Schaffung von leistbarem Wohnraum, Ressourceneffizienz, sparsamem Umgang mit Grund und Boden sowie der Vermeidung von Zersiedelung stehen. 

Wohnraumagentur kümmert sich

Die Umsetzung all dieser Maßnahmen erfordert eine institutionelle Verankerung, idealerweise in Form einer „Wohnraumagentur“, die auf vielfältige Weise aktiv werden kann – sei es in der Vermittlung, Beratung, Kontrolle oder Gewährung finanzieller Unterstützung für Sanierungen, Umbauten bzw. Prämien bei erstmaliger Vermietung. 

Schon während der Projektlaufzeit 2021/2023 ist die lokale Bevölkerung aktiv geworden: Der Verein „Wohn Dahoam“ verfolgt das Ziel, ungenutzten Wohnraum und Leerstand zu reaktivieren – mit einem Fokus auf die Verbindung von Vermieter:innen und Mieter:innen. Der Verein „Fairleben“ wiederum ist im Bezirk Kitzbühel aktiv, wobei das Hauptanliegen ist, eine Wohnbaugruppe mit interessierten Personen unter fachlicher Begleitung durch Architekt:innen und Stakeholder aus der Bau- und Immobilienbranche zu gründen.